Редакция ч. 3 ст. 222 ГК РФ, принятая в 2006 году, существенно изменила существовавшие прежде законодательные основы признания прав на самовольные постройки. Несмотря на то, что со времени введения новых норм прошло более 5 лет, правоприменительная практика демонстрирует значительную разницу в их толковании участниками процедур легализации самовольных построек.

Унификация подходов к разрешению некоторых спорных вопросов, связанных с защитой права собственности, произошла после принятия совместного Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Рекомендации в отношении легализации самовольных строений даны и в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

В частности, в нем разрешены вопросы применения срока приобретательной давности, определено отношение к последствиям перепродажи самовольной постройки (и к возникновению фигуры добросовестного приобретателя), сформулированы типовые позиции по решению вопросов, кто вправе заявлять требования о легализации самовольного объекта, и к кому эти требования могут быть заявлены.

Рассмотрим наиболее существенные аспекты применения норм о самовольной постройке.

1). Часть 3 ст. 222 ГК РФ определяет два основных способа признания права на самовольную постройку - в суде и в предусмотренных законом случаях во внесудебной порядке. Заметим, что внесудебный порядок предусмотрен только Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

Новая редакция ГК РФ устанавливает правило, по которому право собственности на самовольную постройку может приобрести лишь обладатель вещных прав на земельный участок под ней. Из буквального прочтения нормы следует, что арендатор земельного участка не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку и лишен возможности легализации. Это связано с тем, что аренда является обременением прав собственности на земельный участок. Предполагается, что в случае возведения самовольной постройки сам собственник участка вправе через суд легализовать ее, признав право собственности за собой. При этом нормы ст. 222 ГК РФ обязывают собственника возместить самовольному застройщику (арендатору) расходы на строительство.

Между тем, например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2008 № А-32-15082/2006-21-2007-41/174 признано правильным решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности на ряд зданий и сооружений подсобного хозяйства, реконструированных без получения на то необходимого разрешения органа власти. Суд отверг ссылку ответчика на то, что земля под объектами находится в аренде и по этой причине легализация невозможна. Решение суда было аргументировано следующим: он указал, что исключение из ст. 222 ГК РФ положения о возможности признания судом права собственности на объект, построенный «на участке, занятом без какого-либо правового титула, не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений». Свой вывод суд основал на том, что в соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками участков (за исключением владельцев сервитута) осуществляют те же права, что и собственник. Главное при рассмотрении дела — факт отсутствия нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизнью и здоровью граждан.

По мнению Верховного Суда РФ, «по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан». (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007г.).

2). Не всегда однозначно в спорах о легализации самовольных построек применяется судами принцип действия законодательства во времени. Поскольку перечень возможных субъектов легализации был серьезно ограничен обладателями перечисленных вещных прав на землю, сразу же после вступления в силу нового порядка некоторые самовольные застройщики попытались убедить суд применить старое законодательство при рассмотрении таких споров. Аргумент заключался в следующем: нарушение в виде самовольного строительства носит длящийся характер и если начало такого строительства пришлось на период до вступления в силу изменений, к возникшим в связи с этим правоотношениям следует применять нормы о легализации, действовавшие на указанный момент.

Однако в подавляющем большинстве случаев суды иначе толковали принцип применения обратной силы и применяли новые нормы при рассмотрении дел после 01.09.2006г. независимо от времени возведения самовольной постройки. Эта позиция основана на рекомендациях, данных в п. 31 Постановления № 10/22.

До недавнего времени считалось, что признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) невозможно, так как в этом случае отсутствует такой обязательный признак, как добросовестность

владения. В этом направлении развивалась и судебная практика.

Однако в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 сформулирована совершенно иная позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может возникнуть в силу приобретательной давности. Для использования института приобретательной давности в целях легализации самовольной постройки необходимы (помимо указанных в ГК РФ) два условия:

• формальное основание «самовольности» объекта (отсутствует разрешение на строительство);

• наличие доказательств, что объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

3). Последние разъяснения высших судов сформировали иной подход к оценке такого признака самовольности постройки, как отсутствие разрешения на строительство.

Статья 222 ГК РФ не делает разницы между признаками самовольной постройки, среди которых и отсутствие разрешения на строительство, и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из этих признаков делает постройку самовольной. Вместе с тем согласно п. 26 Постановления № 10/22 «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». То есть факт отсутствия разрешения на строительство должен оцениваться в совокупности с другими обстоятельствами (обращался ли застройщик за получением разрешения, по каким причинам ему отказано и т. д.). Обращение застройщика за разрешением на строительство и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию расценивается как принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки. Это означает возможность получения разрешения после начала строительства.

Согласно абз. 3 п. 26 Постановления, иск подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (заметим, не указано, когда должны были предприниматься меры - до или после начала строительства). В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, получается, что важны не основания отказа в выдаче разрешения, а сам факт обращения за ним застройщика. Следуя указанным разъяснениям, в настоящее время суды удовлетворяют требования о признании права собственности на самовольную постройку только после получения доказательств об обращении за разрешением на строительство (на ввод в эксплуатацию) и получении отказа в нем.